Par trois arrêts du 30 décembre 2016, la Cour administrative d’appel de Paris a validé la légalité d’un montage immobilier alliant co-maîtrise d’ouvrage publique, division en volumes et attribution de droits réels. Ce montage avait été mis en œuvre par la Ville de Paris et la Régie immobilière de la ville de Paris (RIVP), qui est une société d’économie mixte. Ce montage prévoyait la construction d’un ouvrage destiné à la fois à la Ville de Paris, en ce qu’il devait comporter une crèche et son logement de fonction, et à la RIVP, en ce qu’il devait comporter des logements sociaux et un centre d’hébergement d’urgence. À cet effet, la Ville de Paris, propriétaire du terrain d’assiette, avait accordé à la RIVP un bail emphytéotique d’une durée de 55 ans portant sur les volumes correspondant aux locaux qu’elle occuperait une fois l’ouvrage édifié. Les parties avaient par ailleurs conclu une convention d’organisation de la maîtrise d’ouvrage, confiant à la RIVP certaines attributions du maître d’ouvrage.
Un syndicat de copropriétaires et une association de riverains ont formé trois recours, dirigés respectivement contre le bail emphytéotique (et la délibération autorisant la signature de cette convention), contre la convention d’organisation de la maîtrise d’ouvrage, et contre la convention signée par la RIVP avec un maître d’œuvre. Si le troisième recours a été rapidement rejeté comme irrecevable pour défaut d’intérêt à agir, les deux premiers, en revanche, ont été rejetés sur le fond par un raisonnement détaillé qui n’est pas sans intérêt du point de vue des montages immobiliers.
En premier lieu, la Cour administrative d’appel, confirmant en cela le jugement du Tribunal administratif, a considéré que le bail emphytéotique conclu entre la Ville de Paris et la RIVP était régulier. D’une part, l’objet du bail emphytéotique, qui portait sur un volume et non sur un terrain comme c’est le plus souvent le cas, n’a appelé aucune critique du juge administratif. D’autre part, le moyen tiré de l’absence de procédure de mise en concurrence a été écarté en deux temps. D’abord, la cour a rappelé qu’en principe, la conclusion d’un bail emphytéotique n’a pas à être précédée d’une procédure de mise en concurrence. Ensuite, elle a considéré qu’en l’espèce, la Ville de Paris n’avait pas confié à la RIVP la réalisation d’un programme de travaux, de sorte que ce contrat n’avait pas pour objet la satisfaction d’un besoin. À cet égard, la cour a estimé qu’étaient sans incidence, premièrement, la circonstance que ce bail s’inscrivait dans un projet de valorisation du terrain d’assiette du projet, et deuxièmement, l’existence d’une convention d’organisation de la maîtrise d’ouvrage.
En second lieu, la Cour administrative d’appel a également considéré que la convention de co-maîtrise d’ouvrage publique était régulière. D’une part, elle a validé le principe du recours à une convention de co-maîtrise d’ouvrage, là encore en deux temps. D’abord, elle a estimé que la circonstance que cette convention était antérieure au bail emphytéotique, et que par conséquent la RIVP n’était titulaire d’aucun droit réel au jour de la signature de cette convention, ne l’entachait par elle-même d’aucune irrégularité. Ensuite, elle a observé que la RIVP s’était engagée à construire une portion d’ouvrage dont elle deviendrait propriétaire par l’effet du bail emphytéotique à venir, et qui ne reviendrait à la Ville de Paris qu’au terme de ce bail, d’une durée de 55 ans. Dans ces conditions, la RIVP était bien la personne pour laquelle cette partie de l’ouvrage était construite, de sorte qu’elle avait la qualité de maître d’ouvrage au sens de l’article 2 de la loi MOP, et partant, était en mesure de conclure une convention de co-maîtrise d’ouvrage. D’autre part, la cour a là encore écarté le moyen tiré de l’absence de procédure de mise en concurrence. À ce titre, les requérantes affirmaient que la convention était en réalité un mandat, et constituait en cela un marché public de service. Cependant, dès lors que la convention portait sur un immeuble construit à la fois pour le compte de la RIVP et pour le compte de la Ville de Paris, et non uniquement pour le compte de cette dernière, la qualification de mandat et donc de marché public a été exclue par la cour.
Références
