Par un arrêt du 14 septembre 2023, ayant vocation à être publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que le risque sanitaire encouru par les occupants d’un ouvrage peut, par sa gravité, caractériser à lui seul l’impropriété de l’ouvrage à sa destination, même s’il ne s’est pas réalisé dans le délai d’épreuve.
À la suite d’un référé expertise ayant révélé la longueur anormale de la tuyauterie, ce qui faisait courir un risque de développement de légionelles, un syndicat de copropriétaires a assigné les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs en indemnisation sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs.
La Cour de cassation, se livrant à un contrôle léger, approuve tout d’abord l’arrêt déféré en ce qu’il a retenu que les maîtres d’ouvrage, qui n’étaient pas des professionnels de la construction, n’avaient pu déceler, lors de la réception, le désordre tenant à la longueur anormale de la tuyauterie, quand bien même sa manifestation concrète, à savoir un temps anormalement long pour obtenir de l’eau chaude, aurait pu être décelée au jour de la réception : « elle en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, le caractère caché des désordres pour les maîtres de l’ouvrage profanes, affectant l’installation d’eau chaude sanitaire ».
Il convient de relever que le caractère apparent ou non du désordre s’apprécie par rapport à la personne du maître de l’ouvrage, soit ici du promoteur qui, pour être un professionnel de l’immobilier, n’est pas un professionnel de la construction.
Le véritable intérêt de l’arrêt réside néanmoins dans l’attendu de principe posé ensuite par la Haute juridiction. Cette dernière juge que « le risque sanitaire encouru par les occupants d’un ouvrage peut, par sa gravité, caractériser à lui seul l’impropriété de l’ouvrage à sa destinataire, même s’il ne s’est pas réalisé dans le délai d’épreuve ».
Rappelons que la mise en œuvre de la garantie décennale suppose, en principe, de démontrer l’existence d’un désordre, de nature décennale, dans le délai d’épreuve.
Par exception, la Cour de cassation considère donc que la gravité d’un risque sanitaire constaté durant le délai d’épreuve suffit, même s’il ne s’est pas encore réalisé, à caractériser l’impropriété de l’ouvrage à sa destination. L’appréciation de cette gravité relève du pouvoir souverain des juges du fond : « elle a souverainement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que le risque sanitaire auquel se sont trouvés exposés les habitants de l’immeuble pendant le délai d’épreuve rendait, à lui seul, l’ouvrage impropre à sa destination, quand bien même la présence de légionelles n’avait pas été démontrée au cours de cette période, de sorte que le désordre relevait de la garantie décennale ».
Civ. 3e, 14 septembre 2023, pourvoi no 22-13.858, au Bulletin
