La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite introduit de nouvelles dispositions visant à faciliter et accélérer la procédure de résiliation judiciaire en cas d’impayés de loyer.
L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa nouvelle rédaction, prévoit que :
« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Autrement dit, que le bail stipule ou non expressément une clause résolutoire, le bailleur est désormais en droit d’en solliciter la résiliation en cas de manquement du locataire à son obligation de paiement du loyer.
En outre, ce nouveau texte réduit à 6 semaines (contre 2 mois auparavant) à compter de la délivrance du commandement de payer le délai pendant lequel le locataire peut s’acquitter de sa dette pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire. Cette réduction à 6 semaines s’applique également au délai de dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat avant l’audience, lequel est prescrit à peine d’irrecevabilité de la demande (article 24-III de la loi du 6 juillet 1989).
Une autre nouveauté importante concerne les délais de grâce qui ne peuvent désormais être accordés qu’à condition que le locataire ait repris le paiement du loyer au jour de l’audience :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».
Enfin, ce nouveau texte supprime le caractère automatique de la suspension des effets de clause résolutoire lorsque des délais sont accordés au locataire. Dorénavant, il appartiendra au locataire (ou au bailleur) de solliciter cette suspension qui prendra automatiquement fin « dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge » (article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989).
Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite
