Le copropriétaire qui a voté en assemblée générale pour donner quitus au syndic ne peut obtenir l’annulation de cette résolution mais peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute.
Dans un récent arrêt publié au bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue confirmer la décision de la Cour d’appel qui a « retenu, à bon droit, que le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires était sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis [du copropriétaire] ».
Dans cette affaire, malgré les alertes adressées au syndic dès 2010 par les copropriétaires, concernant des infiltrations d’eau dans les parties communes, lesquelles ont justifié un arrêté de péril imminent en 2013 et la pose d’un étaiement, le syndic de copropriété a tardé à mettre les travaux à l’ordre du jour et à les faire réaliser en 2018.
Estimant que cette inertie lui a causé un préjudice financier et un trouble de jouissance, une copropriétaire a assigné le syndic sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.
Condamné en première instance et en appel, le syndic a formé un pourvoi en cassation en arguant, d’une part, que le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires de la gestion du syndic interdit au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux copropriétaires ayant voté en faveur du quitus de rechercher la responsabilité du syndic à raison des faits ou actes portés à leur connaissance lors du vote et, d’autre part, que seul est indemnisable le préjudice présentant un lien de causalité direct et certain avec la faute génératrice de responsabilité.
En réponse au premier moyen, la Cour de cassation retient que « le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute », de sorte que c’est à bon droit que la Cour d’appel a jugé que le quitus donné était sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic.
En réponse au second moyen, la Haute juridiction a considéré que la Cour d’appel a légalement justifié sa décision dès lors qu’elle a pu déduire de la chronologie des faits « que la négligence du syndic, à compter de 2010, était à l’origine du retard de réalisation des travaux et de la pose d’un étaiement qui avait dû être maintenu du 3 octobre 2013 au 1er octobre 2018 ».
Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 février 2024, 22-24.558, Publié au bulletin
