Par un arrêt du 26 octobre 2023, la Cour de cassation a fait application des jurisprudences européenne et administrative relatives aux critères de qualification d’un marché public de travaux à un contrat de vente d’un bien immobilier.
À l’issue d’une consultation confiée à un établissement public foncier, une commune a conclu avec deux sociétés une promesse synallagmatique de vente portant sur deux tènements fonciers relevant de son domaine privé. La convention prévoyait notamment « l’engagement des acquéreurs de construire plusieurs logements en mixité sociale, ainsi que la livraison à la commune, à titre de paiement partiel du prix de vente des terrains, d’un local brut et de places de stationnement ».
Alors que la vente devait être réitérée devant notaire, le maire de la Commune a informé de son intention de ne plus vendre. Les acquéreurs ont alors assigné la commune en réalisation forcée de la vente et en paiement de la clause pénale.
Le Tribunal judiciaire de Grasse a jugé parfaite la vente entre la Commune et les sociétés au prix de 4 440 000 euros, dont la somme de 1 209 000 euros par dation en paiement. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé ce jugement.
La Commune s’est alors pourvue en cassation et a saisi la Cour de la question de savoir si un contrat de vente d’un bien immobilier appartenant à une personne publique et relevant de son domaine privé constituait un marché public de travaux, de telle sorte que le juge administratif était compétent.
Faisant application de la jurisprudence administrative et européenne s’agissant de la définition d’un marché public de travaux, la Cour de cassation a considéré que ledit contrat ne pouvait pas être qualifié de marché public de travaux dès lors que :
- la Commune n’avait pas formulé de prescriptions spécifiques dans le cahier des charges : « De ces constatations et appréciations, dont il résultait que la commune n’avait formulé aucune demande portant sur la structure architecturale des bâtiments, elle a pu déduire, d’une part, que les travaux prévus dans la convention, même s’ils comportaient la création de logements sociaux sur le territoire communal, n’avaient pas été exécutés dans l’intérêt économique direct de la commune, d’autre part, que celle-ci n’avait exercé aucune influence déterminante sur leur nature ou leur conception» ;
- aucun élément ne démontrait que la réalisation de l’équipement répondait à un besoin de la Commune : « qu’aucun élément probant n’établissait que ce local correspondait à la réalisation d’un équipement public, en l’occurrence une crèche, répondant à un besoin spécifiquement défini par cette collectivité, puis relevé que cette obligation de livrer un local, qui constituait une modalité du paiement, ne représentait que 27 % du prix de vente total » ;
- les deux volets de l’opération étaient objectivement indissociables : « De ces constatations et appréciations, dont il résultait que les deux volets de l’opération étaient objectivement indissociables, elle a pu en déduire que la convention, (…) n’avait pour objet principal ni la réalisation d’une opération d’aménagement public, ni la fourniture d’un équipement répondant à un besoin spécifiquement défini par la commune ».
La Cour de cassation en conclut que le contrat n’est pas soumis aux règles de la commande publique et que le juge judiciaire est bien compétent.
