Par un arrêt du 27 juin 2024, la Cour de cassation juge que la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de services spécifiques recherchées par les clients.
Une SCI a donné en location à une société des locaux à usage commercial, laquelle a conclu avec des tiers des contrats intitulés « prestations de services et mises à dispositions de bureaux ». La bailleresse, alléguant l’existence de sous-locations irrégulières, a fait assigner la locataire en réajustement de loyer principal.
On sait en effet que l’article L. 145-31, alinéa 3 du code de commerce permet au bailleur d’exiger une augmentation du loyer de la location principale en présence d’une sous-location dont le loyer est supérieur au prix de la location principale. La qualification de sous-location était donc centrale.
Pour faire droit à cette demande et retenir la qualification de sous-location, la cour d’appel de Rennes a considéré que la mise à disposition du local était la prestation essentielle des contrats en se fondant sur un faisceau d’indices : contrats de mise à disposition d’un bureau aux entreprises mentionnant précisément le numéro de bureau ainsi que sa surface, contrepartie financière fixée notamment en fonction de la superficie du bureau et pas seulement par la prestation de services, entreprises ayant un accès permanent à leur bureau, engagement à le maintenir dans un bon état d’entretien et à en assurer la fermeture, durée des contrats fixée à un mois mais renouvelable par tacite reconduction.
La démarche des juges du fond était classique, ces derniers recherchant la prestation principale en s’attachant notamment aux modalités de mise à disposition des locaux (telles que le caractère intermittent ou non de la mise à disposition) et aux limites apportées à l’usage (telles qu’un accès à des horaires imposés) pour exclure ou retenir la qualification de sous-location.
La Cour de cassation censure pourtant ce raisonnement en considérant, au double visa des articles 1709 du code civil et L. 145-31, alinéa 3 du code de commerce, que ces motifs sont impropres à caractériser des contrats de sous-location.
Dans un attendu de principe, elle énonce que la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de services spécifiques recherchées par les clients.
Civ. 3e, 27 juin 2024, pourvois nos 22-22.823 et 22-24.046, au Bulletin
