Par un arrêt du 11 janvier 2024, ayant vocation à être publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.
Un syndicat intercommunal, aux droits duquel est venue une communauté de communes (bailleresse), a donné à bail un local commercial à usage de restaurant. À la suite du congé avec offre de renouvellement subordonnée à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien qui leur a été délivré, les locataires ont restitué les lieux et fait assigner la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction.
Pour rejeter leur demande, la cour d’appel a tout d’abord retenu que le congé délivré par la bailleresse, qui posait des conditions différentes du bail expiré, ne pouvait s’inscrire valablement dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement. Elle considère toutefois, ensuite, que le congé ne peut s’analyser en un congé sans offre de renouvellement, qui aurait ouvert droit à une indemnité d’éviction, dans la mesure où celui-ci exprime une offre de régularisation d’un nouveau bail.
La Cour de cassation ne la suit pas dans ce raisonnement. Au visa des articles 1103 du Code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du Code de commerce, elle censure cette décision en toutes ses dispositions pour violation de la loi.
Elle prend préalablement le soin de rappeler deux principes bien établis. En premier lieu, elle énonce qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix. En second lieu, elle souligne qu’elle retient déjà depuis longtemps qu’un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré (Civ. 3e, 6 mars 1973, pourvoi no 71-14.747, Bull. civ. no 164 ; Civ. 3e, 12 juin 1996, pourvoi no 94-16.701, Bull. civ. no 138). Dit autrement, le congé met fin au bail sans qu’il soit besoin que le locataire le valide.
La Haute juridiction en déduit qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.
